En varios conjuntos residenciales de Bogotá y otras ciudades del país, la convivencia se ha convertido en un pequeño campo de batalla. Mientras algunos administradores creen que la mejor forma de imponer orden es a punta de sanciones, otros parecen haber olvidado que la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, no admite atajos ni improvisaciones. Y en medio de este desorden jurídico hay un actor que terminó involucrado en funciones que no le corresponden: los vigilantes.
Durante meses, muchos residentes han denunciado que en sus edificios los celadores están siendo enviados a “poner comparendos” por ruidos, mascotas, mal parqueo o cualquier otra conducta considerada como falta. Una práctica que no solo es ilegal, sino que además expone a las empresas de vigilancia a sanciones y deja a los administradores muy mal parados.
Los vigilantes no son policías ni jueces
La normativa es clara: un guardia está para proteger, custodiar y prevenir delitos dentro del perímetro asignado. No para imponer sanciones. Su rol se limita a registrar novedades en la minuta: reportar ruidos, registrar un incidente, dejar constancia de lo ocurrido. Nada más.
Cuando un administrador decide enviarlo a entregar “comparendos”, no solo lo está sacando de su labor principal, sino que está cometiendo una extralimitación que puede acarrear consecuencias legales. Según expertos legales consultados, la situación raya en el abuso de poder dentro de la propiedad horizontal.
Multas sin reglamento: otro error frecuente
Pero el problema no termina con quién entrega el comparendo, sino con la naturaleza misma de la sanción. Para que una multa sea válida en un conjunto residencial debe cumplir dos requisitos esenciales:
- Estar incluida en el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH):
La falta y la sanción deben estar escritas en el documento oficial que fue protocolizado en notaría. No vale una circular, una nota en el ascensor ni un anuncio improvisado del administrador. - Ser proporcional y razonable:
Nadie puede cobrar un millón de pesos por un ruido ocasional o por un papel en el piso, salvo que el reglamento lo defina de esa manera (y usualmente no lo hace).
Cuando estos requisitos no se cumplen, la sanción se cae por su propio peso.
El debido proceso: el paso que muchos administradores ignoran
Varios casos muestran que, en algunos conjuntos, basta la palabra del vigilante para generar una multa inmediata. Pero esto viola el Artículo 29 de la Constitución, que exige un debido proceso. El camino correcto es el siguiente:
- Notificación formal al residente indicando la presunta falta.
- Citación para descargos, donde el residente puede presentar pruebas, testigos, videos o aclaraciones.
- Revisión y decisión del Consejo de Administración, no del administrador actuando solo.
- Derecho a reposición o apelación por parte del residente.
Cualquier proceso distinto es irregular, y muchos abogados lo califican directamente como “actos de administración autoritaria”.
¿Qué hacer si llega un “comparendo del vigilante”?
Según expertos en derecho de propiedad horizontal, estos son los pasos recomendados:
- No pagar de inmediato: hacerlo implica aceptar la falta.
- Presentar un Derecho de Petición exigiendo que indiquen en qué artículo del RPH se faculta al vigilante para imponer sanciones y cuál fue el procedimiento seguido.
- Solicitar mediación con el Comité de Convivencia antes de que la multa se incluya en la factura.
- Denunciar ante la Alcaldía Local si persisten las extralimitaciones.
Como resumen para el grupo de WhatsApp del conjunto:
“El vigilante anota, el administrador tramita, el Consejo decide. Lo demás es abuso de poder.”
Una advertencia desde el ámbito legal
El abogado de la firma Continental, expertos en temas de propiedad horizontal, lo dijo sin rodeos:
Administradores que envían vigilantes a imponer multas están actuando como “pequeños dictadores de conjunto”, vulnerando normas y exponiendo a la copropiedad a problemas mayores. Su llamado es a que los residentes conozcan sus derechos y no permitan arbitrariedades disfrazadas de autoridad.
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